배경·목적
서울시는 박원순 전 시장 시절 2013년 ’스카이라인 관리원칙’과 2014년 확정된 ’2030 서울도시기본계획’을 통해 3종 일반주거지역 최고 층수를 일률적으로 35층으로 제한해 왔다. 오세훈 시장은 이 획일적 규제가 한강변 등 도시경관을 단조롭게 만들고 재건축을 가로막는다고 보고, 법정 최상위 공간계획을 새로 세워 높이 규제를 유연화하고자 했다.
핵심 내용
2022년 3월 3일 오세훈 시장은 ’2040 서울도시기본계획’을 발표하며 일률적 ’35층 높이기준’을 삭제하고, 지역 여건을 고려한 정성적 ’스카이라인 가이드라인’으로 전환한다고 밝혔다. 구체적 층수는 개별 정비계획의 위원회 심의에서 지역 여건에 따라 결정한다. 다만 용적률(밀도) 자체가 상향되는 것은 아니어서, 같은 밀도에서 높고 낮은 건물을 조화롭게 배치하는 방식이다. 계획은 도시계획위원회 심의를 거쳐 2023년 1월 5일 확정·공고됐다.
성과
2023년 1월 계획 확정으로 35층 룰이 9년 만에 폐지됐다. 한강변 재건축을 추진하는 용산 이촌동, 강남 압구정동, 여의도 일대 단지들이 초고층 설계를 검토할 수 있게 돼 정비사업에 탄력이 붙었다. 최상위 계획 차원의 규제 전환은 완료됐고, 개별 정비사업에 대한 실제 적용은 진행 중이다.
논란
초고층·고밀 개발이 특정 한강변 단지의 자산가치를 크게 높여 ‘개발이익 사유화’·특혜 논란으로 이어질 수 있다는 비판이 제기됐다(경향신문 사설 등). 조망·일조 등 도시경관 공공성, 기반시설 부담, 규제완화가 집값을 자극할 수 있다는 우려도 함께 나왔다. 언론은 규제완화와 함께 부작용 대책을 병행해야 한다고 지적했다.
핵심 수치(KPI)
- 35층 룰 폐지: 2014년 도입 → 2023년 폐지(9년 만)
- ‘2040 서울도시기본계획’ 확정·공고: 2023년 1월 5일
- 주요 수혜지: 용산 이촌동·강남 압구정동·여의도 일대 한강변 단지
관련 정책
- [[fast-track-moa]] — 신속통합기획·모아타운과 함께 2기 주택공급·정비 규제완화 축을 구성
- [[great-hangang]] — ’그레이트 한강 프로젝트’의 한강변 규제완화(35층·15층 규제 폐지)와 직접 연동